• Der Weg zur Baubewilligung

Der Weg zur Baubewilligung

16.06.2022 Stefan Aeschi, Dipl. Architekt ETH/SIA DAS Wirtschaft FH Experte Bau- und Energietechnik

Das Bundesgesetz über die Raumplanung setzt den Grundstein für die Bewilligungspflicht von Bauten und definiert die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung: Zonenkonformität und Landerschliessung.

Grundsätzlich sind in der Schweiz alle Bauten, die eine feste Verbindung mit dem Boden aufweisen, bewilligungspflichtig. Im Hausinnern sind Bauvorhaben bewilligungspflichtig, die mit einer Nutzungsänderung verbunden sind oder Einfluss auf die Brandsicherheit eines Gebäudes haben. Auch energetische Sanierungen sind grundsätzlich bewilligungspflichtig. Seit das revidierte Raumplanungsgesetz in Kraft ist, brauchen Photovoltaik-Panels auf dem Dach, sofern sie den Vorgaben entsprechen, keine Baubewilligung mehr. Sie können abgekürzt im Meldeverfahren bei der zuständigen Gemeindeverwaltung eingegeben werden. Für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ist der Kanton zuständig, trotzdem muss das Baugesuch bei der Gemeinde eingereicht werden. Für welche Bauten keine Bewilligung notwendig ist, legen die kantonalen Baugesetze fest.

Baubewilligungspflicht und Baubewilligungsverfahren

Die Baubewilligungspflicht ist in der Schweiz nicht einheitlich geregelt und unterscheidet sich von Kanton zu Kanton, oft bestehen sogar Unterschiede zwischen den Gemeinden. Grundsätzlich gilt, dass Änderungen in der äusseren Erscheinung, Nutzungsänderungen von Räumen und Massnahmen im Zusammenhang mit Anschlussgebühren (Frischwasser und Abwasser) bewilligungspflichtig sind. Neben den eidgenössischen Bestimmungen finden Sie die Vorschriften in den jeweiligen kantonalen Baugesetzgebungen mit den jeweiligen Verordnungen, aber auch in den kommunalen Bau- und Zonenreglementen. Diese Vorschriften sind für Laien nicht immer einfach verständlich. Im Baubewilligungsverfahren wird geprüft, ob die Vorschriften des Bau- und Planungsrechts sowie andere massgebliche Vorschriften des öffentlichen Rechts eingehalten werden. Privatrechtliche Einwände wie Bauverbotsdienstbarkeiten werden im Verfahren nicht beachtet und müssen beim Zivilgericht geltend gemacht werden.

Ein Baugesuch ist bei der Gemeindeverwaltung mit Baugesuchsformular und den geforderten Unterlagen einzureichen. Die allenfalls notwendige Weiterleitung an kantonale Fachstellen geschieht durch die Gemeindeverwaltung. Im sogenannten ordentlichen Verfahren liegen die Unterlagen nach der formellen Prüfung öffentlich zur Einsicht auf. Die Publikation informiert über das Bauprojekt hinaus auch über die geltenden Einsprachefristen.

Im Anzeigeverfahren hingegen werden lediglich direkt Betroffene angeschrieben. Beide Verfahren berechtigen Beteiligte aber zur Einsprache gegen das Bauprojekt. Die Praxiserfahrung zeigt, dass selbst gegen Projekte, die alle Auflagen erfüllen, oft Einsprache erhoben wird. Im Falle des Anzeigeverfahrens können Sie auch alle direkt von Ihrem Bauvorhaben Betroffenen die Plangrundlagen mitunterschreiben lassen oder eine unterschriebene Einverständniserklärung beilegen. Dadurch kann der Bewilligungsprozess oft markant verkürzt werden.

Vereinfachter Ablauf der unterschiedlichen Verfahrenswege in der Schweiz. GRAFIK BAUDIREKTION KANTON ZÜRICH

Das Baugesuch richtig stellen

Planen Sie Ihr Bauprojekt umfassend und detailliert, denn mit einem vollständigen, reglementkonformen und plausibel dargestellten Baugesuch werden Sie die nötige Baubewilligung früher in den Händen halten, als wenn viele Rückfragen und Nachlieferungen den Prozess verzögern. Meist sind qualifizierte Unterlagen einzureichen, die an eine bestimmte Darstellungsform gebunden sind und nicht in jedem Fall selbst erstellt werden können. Je besser Sie das Bauprojekt und das Gesuch vorbereiten, desto grösser sind Ihre Chancen auf eine Bewilligung. Auf Gemeindestufe besteht ein relativ grosser Ermessensspielraum. Wer alle bestehenden Anforderungen und Auflagen kennt, kann ein Projekt so planen, dass es bewilligungsfähig ist. Ein beratendes Gespräch mit einer kompetenten Fachperson der Gemeindebehörde bildet die Basis für ein fundiert vorbereitetes Baugesuch.

Umgang mit Baubehörden und Involvierten

Wer ein Baugesuch einreicht, muss die Spielregeln genau kennen, sonst droht der administrative Aufwand auszuufern. Es empfiehlt sich deshalb, in einer frühen Phase der Planung mit den lokalen Baubehörden in Kontakt zu treten und die entsprechenden Vorschriften und Anforderungen in Bezug auf das Bauvorhaben im Detail zu klären. Erfahrungsgemäss lohnt es sich, Besprochenes und Zusagen seitens Behörden schriftlich bestätigen zu lassen. Sollte Ihr Vorhaben bewilligungspflichtig sein, klären Sie auch den Bewilligungsprozess, die darin involvierten Gremien, die Entscheidungsträger und die Form der einzureichenden Unterlagen vorab. So erkennen Sie mögliche Stolpersteine frühzeitig und können abschätzen, bis wann Sie mit einer rechtskräftigen Baubewilligung rechnen dürfen.

Ein gutes Verhältnis zu Ihren Nachbarn und eine offene Kommunikation können entscheidende Faktoren für einen schlanken Bewilligungsprozess sein. Es ist wichtig, vor Eingabe des Baugesuches auf die Nachbarn zuzugehen und zu prüfen, ob im Grundbuch allenfalls nachbarrechtliche Dienstbarkeiten oder Auflagen eingetragen sind. Gelingt es Ihnen, Missverständnisse frühzeitig aus dem Weg zu räumen und die Nachbarschaft für das Vorhaben zu gewinnen, ist die grösste Hürde meist bereits genommen.

Gültigkeit einer Baubewilligung

In den meisten Kantonen sind Baubewilligungen zwei Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist müssen Sie mit den Bauarbeiten beginnen. Die Bewilligung kann je nach Gemeinde um ein bis zwei Jahre verlängert werden. Nach Ablauf der Frist ist die Baubewilligung nicht mehr rechtskräftig und ein verspäteter Baubeginn dadurch widerrechtlich.

Widerrechtliche Bauten

Wer sich nicht an die Spielregeln hält, muss für sein unbewilligtes Bauvorhaben mit weitreichenden Folgen rechnen. Es ist in jedem Fall ein nachträgliches baurechtliches Verfahren durchzuführen. Sofern das Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig ist, wird die Bewilligungsbehörde eine nachträgliche Baubewilligung erteilen. Ein vorsätzlicher Verstoss gegen das Planungs- und Baugesetz ist strafbar. Bussen sind in der Praxis aber eher selten. Wenn die Behörden die getroffenen Massnahmen nicht bewilligen, sind diese rückgängig zu machen und der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen.

Checkliste und Tipps zum Baubewilligungsverfahren

  • Im Voraus das Gespräch mit den zuständigen Behörden suchen (ausser bei geringfügigen Kleinbauten). Oftmals beraten die Fachleute Sie auch zu Ihren Plänen, wodurch inhaltliche Schwachstellen schnell erkannt werden. Die Behörde weiss auch bestens Bescheid, ob weitere Fachstellen einzubeziehen sind.
  • Die Gemeindeverwaltung verfügt über das notwendige offizielle Baugesuchsformular, worin die erforderlichen Angaben und Unterlagen klar ersichtlich sind.
  • Werden keine besonderen behördlichen Auflagen oder Interessen von Nachbarn tangiert, wird das Vorhaben im vereinfachten Anzeigeverfahren abgewickelt und damit nicht öffentlich ausgeschrieben.
  • Im ordentlichen Baubewilligungsverfahren wird das Vorhaben öffentlich ausgeschrieben und meist auch vor Ort ausgesteckt (Bauprofil). Das ordentliche Verfahren bietet Nachbarn die Möglichkeit, sich zu informieren und gegebenenfalls ihre Interessen zu vertreten.
  • Fristen und Verfahrensdauer sind je nach Gemeindeverordnung und von Fall zu Fall sehr unterschiedlich, drei Monate sollten Sie aber einkalkulieren. Einsprachen von Einspracheberechtigten und weiterführende Abklärungen bei kantonalen Fachstellen oder unvollständige Unterlagen können zu Verzögerungen führen.
  • Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn der Bauentscheid der zuständigen Behörde rechtskräftig ist und die Baufreigabe vorliegt. Die Rechtkraft beginnt 30 Tage nach der Ausstellung des Bewilligungsentscheids.
  • Die Baubewilligungsgebühr bemisst sich in der Regel nach den im Baugesuch angegebenen Baukosten. Deshalb lohnt es sich bei Umbauten und Sanierungen, nur die Kosten der bewilligungspflichtigen Massnahmen zu deklarieren.